Entidade aponta efeitos do Tema 290 do STJ e propõe ajuste no Código Civil durante audiência no Senado Federal
A reforma do Código Civil pode ser a oportunidade para corrigir distorções que afetam o mercado imobiliário, defendeu a Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo (CNC) ao sugerir maior transparência no registro de débitos fiscais durante audiência pública da Comissão Temporária do Código Civil (CTCivil), realizada nesta quarta-feira (15), no Senado Federal.
O debate integra a análise do Projeto de Lei nº 4/2025, de autoria do senador Rodrigo Pacheco (PSB-MG), que propõe a modernização do Código Civil vigente desde 2002. Advogados, professores e especialistas participaram da audiência que tratou de temas relacionados ao direito das coisas e ao direito empresarial.
Representando a CNC, o advogado especialista Bruno Murat apontou preocupações do setor com a grave insegurança jurídica enfrentada por compradores de imóveis, mesmo quando estes agem com diligência e boa-fé.
Em nome do presidente do Sistema CNC-Sesc-Senac, José Roberto Tadros, Murat agradeceu o convite da comissão e ressaltou a relevância do debate. “A atualização do Código Civil é um grande desafio institucional, e a CNC vem contribuir para que o novo texto promova segurança jurídica e equilíbrio nas relações econômicas”, afirmou.
Tema 290 e risco para adquirentes de boa-fé
O principal ponto levantado pela Confederação diz respeito à aplicação do Tema 290 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que estabeleceu uma regra específica para casos de débitos inscritos em dívida ativa. Na avaliação da entidade, esse entendimento tem ampliado a vulnerabilidade de compradores de imóveis que não mantiveram qualquer relação com o devedor tributário original.
Embora a Súmula 375 do STJ proteja o adquirente de boa-fé ao afastar a fraude à execução quando não há registro de penhora ou prova de má-fé, o Tema 290 criou uma exceção que alcança toda a cadeia dominial do imóvel. Na prática, mesmo o segundo ou terceiro adquirente pode ser surpreendido, anos depois, com a execução fiscal e até o leilão do bem, em razão de dívida tributária de um antigo proprietário, com o qual não tem nenhuma relação.
Conflito com princípios do Direito Civil
A CNC ressaltou que a proteção ao crédito tributário não pode se sobrepor a princípios fundamentais do Direito Civil, como a confiança legítima, a boa-fé objetiva e a sociabilidade. Para a entidade, a presunção automática de má-fé imposta a terceiros adquirentes desconsidera o fato de que esses compradores não participaram da relação tributária nem praticaram qualquer ato em face da Fazenda Pública. Se o Fisco pretende ver prevalecer seu crédito contra terceiros, deveria inscrever a dívida na matrícula do imóvel.
“Essa é uma relação que nasce no Direito Tributário, entre o devedor e a Fazenda Pública. Quando seus efeitos recaem sobre terceiros de boa-fé, estamos diante de um problema que precisa ser enfrentado no âmbito do Código Civil”, explicou o advogado especialista.
Proposta: transparência no registro do imóvel
Como solução, a Confederação propôs que o novo Código Civil trate expressamente da proteção ao adquirente de boa-fé. A sugestão apresentada é a inclusão de dispositivo no artigo 1247-A, prevendo que, nos casos de débitos inscritos em dívida ativa, a presunção de boa-fé do comprador que não contratou diretamente com o devedor fiscal somente possa ser afastada se houver a averbação da certidão da dívida ativa na matrícula do imóvel.
Com essa medida, a informação sobre o risco fiscal estaria claramente acessível no registro imobiliário, garantindo previsibilidade, transparência e segurança jurídica às transações.
Reconhecimento
A pertinência da preocupação apresentada pela CNC foi reconhecida pelo professor Flávio Tartuce, relator-geral do anteprojeto de reforma do Código Civil. Ao fazer o balanço da audiência, Tartuce mencionou diretamente a contribuição do advogado especialista da Confederação ao tratar da segurança jurídica nas transações imobiliárias.
“O doutor Bruno Murat trouxe uma preocupação relevante, também apontada por especialistas do direito notarial. Apesar de ter natureza tributária, a proposta enfrenta uma grande insegurança jurídica existente hoje nos negócios imobiliários no Brasil”, ressaltou.
Tartuce destacou ainda que esta foi a 16ª audiência pública da comissão temporária, elogiando o nível técnico dos debates e a colaboração de representantes do setor produtivo e da comunidade jurídica.
Atuação institucional
Com a participação no debate, a CNC reforça o seu compromisso com a construção de um ambiente de negócios mais seguro, previsível e favorável ao investimento. Para a entidade, a reforma do Código Civil representa uma oportunidade estratégica para corrigir distorções que afetam diretamente o setor produtivo e a vida do cidadão que investe e empreende no País.
Fotos: Carlos Jacomes
